Como anticipábamos en nuestro artículo previo “Consejos prácticos para concurrir a una subasta de bienes inmuebles”, en esta ocasión pretendemos lanzar una serie de consejos prácticos para el adjudicatario de un bien inmueble en subasta.
Es decir, si has pujado en una subasta y has resultado adjudicatario, o si pretendes concurrir a alguna subasta para llegar a serlo, estos consejos pueden resultar de interés.
En primer lugar es fundamental conocer el valor de subasta del bien puesto que, en función del porcentaje del mismo que suponga el importe de la puja ganadora, cabrán diferentes alternativas de actuación por las distintas partes intervinientes en el procedimiento.
En todo caso, al mejor postor de la subasta le será remitida por correo electrónico certificación de mejor postura a la conclusión de la subasta.
La opción que dota de mayor tranquilidad al mejor postor es que su puja supere el 70% del valor del bien a efectos de subasta puesto que, en este caso, el Juzgado dictará decreto de aprobación de remate a favor del mejor postor.
En el plazo de 40 días desde su notificación será preciso ingresar en la cuenta de depósitos y consignaciones del Juzgado la diferencia entre el importe de la puja ganadora y el depósito previamente constituido.
Más incertidumbre para el mejor postor se presenta en el caso de que la puja no supere el 70% del valor del bien a efectos de subasta. En este caso, el ejecutado podrá presentar en el plazo de 10 días a un tercero que mejore la postura ofrecida, siempre que resulte suficiente para cubrir el importe reclamado por el ejecutante.
Si transcurren esos 10 días sin que el ejecutado haya presentado a un tercero que mejore la puja ganadora, el ejecutante podrá adjudicarse el inmueble con ciertas condiciones:
- Si se trata de la vivienda familiar del ejecutado
- Podrá solicitar la adjudicación por el 70% del valor de subasta
- Podrá pedir la adjudicación por la cantidad total que se le adeude, siempre que dicho importe sea superior al 60% del valor de subasta y mejore el importe de la puja más alta.
- Si no se trata de la vivienda familiar del ejecutado:
- Podrá solicitar la adjudicación por el 70% del valor de subasta
- Podrá pedir la adjudicación por la cantidad total que se le adeude, siempre que mejore el importe de la puja más alta.
Si el ejecutante tampoco manifiesta su voluntad de adjudicarse el inmueble, será preciso valorar dos escenarios de cara a la aprobación del remate.
- Si la mejor postura es inferior al 50% del valor de subasta y no es suficiente para cubrir la cifra por la que se ha despachado ejecución, el Juzgado, oídas las partes, resolverá sobre la adjudicación.
- Si la mejor postura se encuentra entre el 50 y el 70% o no siéndolo, resulta suficiente para cubrir el importe por el que se ha despachado ejecución, se aprobará el remate.
Por lo tanto, se puede concluir que el único escenario que dota de cierta tranquilidad al mejor postor es que su puja supere el 70% del valor del bien a efectos de subasta.
Una vez aprobado el remate, comienza una larga odisea hasta obtener la posesión del inmueble (que puede prolongarse varios meses en el tiempo).
El objetivo último es la obtención de un testimonio del decreto de adjudicación del inmueble y cancelación de cargas (justificando al Juzgado el pago del Impuesto de ITPyAJD) así como el traslado de la posesión mediante el lanzamiento de los anteriores ocupantes (en caso de haberlos).
De cara a la inscripción en el Registro de la Propiedad es importante tener en cuenta que nos exigirán: testimonio del decreto de adjudicación, justificante del pago del Impuesto de ITPyAJD y justificante del pago del IIVTNU (plusvalía municipal). En vista de que la aportación de este último justificante será prácticamente imposible (al ser el sujeto pasivo una persona o sociedad recién ejecutada), cabe sustituir el justificante del IIVTNU por un certificado expedido por el Ayuntamiento en el que se recoja que la transmisión del bien ha sido comunicada de forma oportuna.
A mayor abundamiento, deben tenerse en cuenta dos circunstancias en la adquisición de los inmuebles en pública subasta:
- En cuanto a los gastos de comunidad, existe una afección real por la que el inmueble subastado responderá de las cuotas de comunidad del año en que se produce la adquisición y de los tres años anteriores (art. 9.1.e LPH). Es decir, el adquirente en subasta no responderá personalmente de la deuda más que con el valor del bien adquirido, lo cual se traduce en que resulta ampliamente recomendable abonar dichos gastos para evitar ulteriores problemas.
- En cuanto al IBI, el adjudicatario es responsable subsidiario (no solidario) del pago del recibo de los 4 últimos años (sin intereses, recargos y sanciones). Es decir, el Ayuntamiento solo podrá reclamar al adjudicatario en subasta si tras el inicio de la vía ejecutiva frente al deudor principal y ejecutado, es declarado insolvente. Al igual que en el caso anterior, en la mayoría de los supuestos podría concluirse que es bastante probable que el adjudicatario tenga que soportar dichos recibos del IBI.
A modo de conclusión podemos indicar que, pese a que la adjudicación de un inmueble en subasta puede resultar muy atractiva a priori, deben tenerse en cuenta muchos factores tales como la imposibilidad de solicitar un préstamo hipotecario previo, la probable demora en el traslado de la posesión, el desconocimiento del estado en que se encontrará el inmueble o el incremento del precio motivado por el pago de los gastos de comunidad e IBI atrasados.
