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Agencias inmobiliarias: qué hacer si el cliente se niega al pago de la comisión pactada

agencias inmobiliarias que hacer si el cliente se niega al pago de la comision

Desde hace varios años a esta parte ha sido creciente el número de consultas y reclamaciones planteadas por distintos profesionales del sector inmobiliario en relación con el impago de la comisión pactada por parte de los clientes (ya sean compradores o vendedores).

La casuística es bastante amplia, considerando la naturaleza atípica del contrato de mediación o corretaje, ya que aplica la libertad de contratación que autorizan los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil.

Podemos relatar varios supuestos (alguno de ellos ya resuelto ante los tribunales):

  1. Entidad franquiciada de inmobiliaria de gran implantación a nivel nacional que pacta con la parte vendedora la transmisión en exclusiva de una vivienda a un precio determinado durante un plazo de seis meses. La franquiciada encuentra una compradora que accede a pagar el precio de la vivienda, entregando una cantidad en concepto de señal. La parte vendedora se niega al otorgamiento de la escritura alegando que había resuelto verbalmente el contrato de mediación con la inmobiliaria (cuando la realidad es que quería obtener un precio superior por la vivienda). En este supuesto el contrato con la vendedora también recogía su obligación de abonar a la franquiciada la totalidad de los gastos en los que hubiera incurrido (atendiendo al tiempo transcurrido y gestiones realizadas) en el supuesto de que el cliente revocara el encargo antes de su caducidad.
  2. Agencia inmobiliaria a la que acude un comprador interesado en un producto muy concreto: un ático céntrico. Tras varias gestiones infructuosas con algunas viviendas que la inmobiliaria tenía en exclusiva, se acudió con el comprador a visitar un inmueble sobre el que la agencia no tenía exclusiva de venta ni cobraría honorarios a la parte vendedora. El comprador firmó con carácter previo el contrato de mediación inmobiliaria así como la correspondiente hoja de visitas. Tras dichas gestiones, el comprador averiguó el teléfono del vendedor y “puenteó” a la inmobiliaria, firmando unas arras penitenciales con aquél alegando que la inmobiliaria no tenía exclusiva de venta y que el teléfono lo había obtenido por medios lícitos.
  3. Agente inmobiliario al que un vendedor le asigna en exclusiva la venta de un edificio céntrico de apartamentos turísticos, pactando la correspondiente comisión. Fruto de la costumbre en el sector, una inmobiliaria colaboradora del agente que recibió el encargo localizó a un potencial comprador que, poniendo excusas variopintas, se negó a firmar contrato de mediación así como la hoja de visita. Aprovechando que a la visita al edificio había acudido la persona que en ese momento tenía asignada la gestión de los apartamentos turísticos (sin dependencia ni relación con el vendedor) el comprador solicitó los datos del propietario con la finalidad de “puentear” a las agencias inmobiliarias. Con su actitud premeditada (no firmar contrato ni hoja de visita) pretendía evitar que hubiera constancia de su visita al inmueble y contactar con el vendedor, alertándole de la situación y evitando que éste tampoco soportara la comisión pactada (en base a la imposibilidad de acreditar la realidad de una actuación de mediación efectiva) obteniendo una rebaja en el precio.

Sin entrar en detalle en cada uno de esos supuestos, la jurisprudencia viene estableciendo varios patrones en sus resoluciones que podemos resumir de la siguiente forma:

  1. El precio se satisface o debe satisfacerse cuando se produce el resultado buscado, o en su caso, no se produce por causas ajenas al agente, tras concurrir la oferta y su aceptación a través de sus gestiones (STS 27 de junio de 2005)
  2. El contrato de mediación o corretaje es un contrato de resultado y únicamente dará derecho a la comisión si gracias a la labor mediadora se perfecciona el contrato de compraventa (STS 21 de octubre de 2000).
  3. Aunque el mediador no esté normalmente facultado para concertar el contrato de compraventa, es ineludible que este se celebra como consecuencia de sus gestiones mediadoras si, después de realizadas resulta que vendedor y comprador llegan a celebrar la compraventa (SAP Málaga 30 de junio de 2015).
  4. Se admite que en una operación de intermediación el mediador cobre comisión a las dos partes que concluyen el contrato, siempre que exista un encargo conjunto o encargos individuales para la venta y compra (SAP Las Palmas de 30 de junio de 2017).
  5. Si la visita por el comprador al inmueble se produce dentro del periodo temporal de vigencia del encargo realizado por la vendedora, y la compraventa se produce con posterioridad a esa fecha, puede entenderse que la compraventa se perfeccionó como consecuencia de las gestiones realizadas por la agencia inmobiliaria (SAP Las Pal mas 30 de junio de 2017).

En base a lo anterior podemos concluir que, si un cliente (comprador o vendedor) decide acudir a una agencia inmobiliaria con la finalidad de beneficiarse de sus servicios y éstos son efectivamente prestados, salvo que resulte imposible de probar, deberá soportar la comisión pactada.

En Portillo Estudio Legal le asesoraremos en caso de que se encuentre en cualquier situación similar a las anteriormente descritas.